有專家認(rèn)為，房企作為參與未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要角色，應(yīng)當(dāng)在追逐利潤(rùn)的同時(shí)，爭(zhēng)取有限資源的最大化利用，減少大而奢華的產(chǎn)品，應(yīng)用低碳、節(jié)能環(huán)保等技術(shù)。小米/CFP
12月16日落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”作為單獨(dú)一項(xiàng)任務(wù)列出。業(yè)界普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化或是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，認(rèn)為城鎮(zhèn)化或?qū)⒁I(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)的新格局。而深耕細(xì)分領(lǐng)域、堅(jiān)持差異化，成為房企的共識(shí)。
未來(lái)十年，城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)
在解讀中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房與保障房是城鎮(zhèn)居民安居的保障，也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要?jiǎng)恿ΑｋS著政府著力推進(jìn)“城鎮(zhèn)化”建設(shè)相關(guān)信息的集中釋放，房地產(chǎn)發(fā)展史上最大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒。經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳淮也公開(kāi)指出，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化建設(shè)還有一定的缺陷，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化這個(gè)問(wèn)題時(shí)，就能更好地了解城市建設(shè)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的契機(jī)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在第十四屆住交會(huì)上就指出，2020年之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是發(fā)展的機(jī)遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化。“中國(guó)的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的距離。”朱中一介紹，十二五期間我國(guó)將建住宅6500萬(wàn)套，總面積50億-55億平米，其中保障房有3500萬(wàn)套。另外，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都在進(jìn)一步發(fā)展，老年住房問(wèn)題也越來(lái)越受到關(guān)注。
旭輝集團(tuán)董事局主席林中也表示，未來(lái)的十年，城市的建設(shè)和城鎮(zhèn)的建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，這將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)十年房地產(chǎn)還將有較好的發(fā)展。林中指出，城鎮(zhèn)化能為一二線城市帶來(lái)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，農(nóng)民將轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，同時(shí)，城鎮(zhèn)化的過(guò)程將給不同的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)。
城鎮(zhèn)化推進(jìn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高、更專業(yè)要求
不過(guò)，對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍的樂(lè)觀態(tài)度，華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)在近日出席“2012中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”時(shí)也指出，對(duì)于房地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，仍有很多亟待解決的問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不意味著房地產(chǎn)化，對(duì)于國(guó)家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，房企不應(yīng)盲目樂(lè)觀。房地產(chǎn)雖然能參與城鎮(zhèn)化，但還要有配套的服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商也將提出更高、更專業(yè)的要求。“城鎮(zhèn)化一方面給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，另一方面對(duì)企業(yè)和行業(yè)也是挑戰(zhàn)。”
隨著城市規(guī)模擴(kuò)張、城市化進(jìn)程加快、城市人口增加，新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模巨大，并要求城市功能向集約化發(fā)展。這就要求開(kāi)發(fā)商具備更為專業(yè)的城市綜合開(kāi)發(fā)的能力，能對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開(kāi)發(fā)，具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，能較好滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求。而這對(duì)于處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房企來(lái)說(shuō)，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級(jí)的契機(jī)與挑戰(zhàn)。萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁毛大慶就公開(kāi)表示，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的主線索是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。“未來(lái)萬(wàn)科的商業(yè)是社區(qū)型的商業(yè)，我們要做新城的城市綜合體。金融風(fēng)暴期間，資金穩(wěn)定的往往是服務(wù)型、社區(qū)型物業(yè)。”
記者了解到，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在進(jìn)行相關(guān)的研究工作，并已開(kāi)始考慮依據(jù)“城鎮(zhèn)化”調(diào)整自身的開(kāi)發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線。因?yàn)榭春贸擎?zhèn)化發(fā)展前景，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始在一些有潛力的縣市拓展城鎮(zhèn)區(qū)域地塊的土地儲(chǔ)備。
此外，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在“新型城鎮(zhèn)化”的過(guò)程中，旅游行業(yè)將大幅受益，反過(guò)來(lái)，這將促使具有自然資源、人文資源的城鎮(zhèn)和地區(qū)的旅游地產(chǎn)再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深，這些旅游地產(chǎn)也會(huì)獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
焦點(diǎn)問(wèn)題
房企在城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)道路上如何摸索？
多家房企已聚焦二三線城市
其實(shí)早在十八大報(bào)告出臺(tái)之前，眾多房企已經(jīng)開(kāi)始在城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)的道路上謀劃布局。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾對(duì)記者表示，中國(guó)的城市化率不要和美國(guó)的93%、歐洲的80%相比，達(dá)到最低70%的目標(biāo)是比較合理的，目前還相差20%。如果2030年達(dá)到15億的人口峰值，按照70%的比例計(jì)算，應(yīng)該有10億多人生活在城市里，現(xiàn)在還有3億沒(méi)完成。所以，在看得見(jiàn)的15年內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)還會(huì)朝氣蓬勃地進(jìn)一步發(fā)展；而萬(wàn)達(dá)的提早轉(zhuǎn)型也是基于提前布局。
與萬(wàn)達(dá)由中心向周邊輻射不同，恒大地產(chǎn)從成立之初便集中下探二、三、四線城市，占據(jù)其總土儲(chǔ)規(guī)模近80%，降低源頭土地成本的同時(shí)，在近些年的市場(chǎng)中獲得了迅速的發(fā)展。
此外，以中信地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024）為代表的央企同樣高度關(guān)注城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。包括鎮(zhèn)江、嘉興、徐州、廊坊、唐山、岳陽(yáng)、惠州、南昌等眾多三、四線區(qū)域市場(chǎng)都被機(jī)構(gòu)重點(diǎn)推薦并進(jìn)入房企視野，一旦時(shí)機(jī)成熟，一些鎮(zhèn)級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將獲得蓬勃發(fā)展。
申銀萬(wàn)國(guó)分析師認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，二、三線城市樓市無(wú)泡沫；同時(shí)，盡管不知道未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加，因此，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。
新型城鎮(zhèn)化需要房企如何參與？
利潤(rùn)與社會(huì)效益等需通盤(pán)考慮
城市規(guī)劃專家高毅存表示，中國(guó)在未來(lái)面臨著巨大的歷史性機(jī)遇和挑戰(zhàn)，大量的農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)從業(yè)資金、土地面積將會(huì)轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)化通道。房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱之一，所帶動(dòng)的城市發(fā)展和GDP發(fā)展速度遠(yuǎn)超其他產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的總量，但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)總體發(fā)展還是良性的，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的帶動(dòng)之下，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10年左右的旺盛發(fā)展期。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)在追逐利潤(rùn)的同時(shí)更多地考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益，增強(qiáng)自身的社會(huì)責(zé)任感；爭(zhēng)取有限資源的最大化利用，減少大而奢華的產(chǎn)品，是房企和相關(guān)行業(yè)在未來(lái)幾年需要思考的問(wèn)題，還應(yīng)有低碳、節(jié)能環(huán)保等技術(shù)的應(yīng)用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心副主任文林峰認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然從追求數(shù)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量與品質(zhì)的提高上。提高質(zhì)量與品質(zhì)的重要的途徑就是新型建筑工業(yè)化，即采用產(chǎn)業(yè)化的方式生產(chǎn)和建造房子，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與產(chǎn)品、工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)安裝、全裝修，同時(shí)大量采用綠色、節(jié)能、低碳、環(huán)保的產(chǎn)品。因此，能夠更好地實(shí)施城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)應(yīng)該具有雄厚的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)實(shí)力、強(qiáng)大的質(zhì)量和進(jìn)度管控能力以及較強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)力。
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